L'ecosistema integrato dei dati di sostenibilità per l'immobiliare: raccolta, analisi e reporting insieme

Sintesi

I dati di sostenibilità sono diventati un elemento cruciale della strategia di investimento immobiliare. Quello che era nato come un esercizio di reporting dettato dalla conformità si è evoluto in una componente centrale della gestione del rischio, dell'ottimizzazione delle prestazioni degli asset e dell'allocazione del capitale. Dagli investitori istituzionali oggi ci si aspetta non solo trasparenza, ma anche controllo, coerenza e credibilità sui dati di sostenibilità.

Nonostante questo cambiamento, nell'immobiliare la gestione dei dati di sostenibilità resta frammentata. I dati di consumo sono spesso incompleti o raccolti a mano. Le analisi a livello di asset sono scollegate dalle decisioni operative. Il reporting di portafoglio viene gestito a parte, spesso sotto pressione e con una tracciabilità limitata.

Questo white paper presenta un modello pratico per i dati di sostenibilità destinato agli investitori immobiliari istituzionali, sviluppato in collaborazione da iqbi, Next Sense, Scaler e Colliers. L'approccio si articola in tre pilastri: raccolta dei dati di consumo, analisi e ottimizzazione a livello di asset, analisi e reporting di portafoglio.

La sfida per gli investitori immobiliari istituzionali

2.1 Lacune nella raccolta dei dati a livello di asset

Una gestione affidabile della sostenibilità parte da dati di origine affidabili. Nell'immobiliare si tratta soprattutto di dati su energia, acqua e, sempre più, sui consumi dei conduttori. Eppure molti portafogli istituzionali sono ancora alle prese con coperture incomplete, formati incoerenti e processi manuali di raccolta. Tra le difficoltà più comuni: accesso limitato ai contatori dei conduttori, un panorama frammentato di fornitori nei diversi paesi e responsabilità poco chiare tra proprietari, asset manager e property manager.

2.2 Complessità delle analisi e dati poco sfruttati

Anche quando i dati sono disponibili, trasformarli in informazioni utili resta una sfida. I dati di consumo grezzi sono granulari, rumorosi e fortemente legati al contesto. Senza una normalizzazione per fattori come meteo, occupazione e destinazione d'uso dell'asset è difficile confrontare le prestazioni, e ancor più individuare le inefficienze. Molte organizzazioni producono dashboard che aggregano i dati senza tradurli con chiarezza in azioni di miglioramento.

2.3 Pressione normativa e perimetro in espansione

Il quadro normativo del reporting di sostenibilità è sempre più esigente e interconnesso. La CSRD introduce una rendicontazione obbligatoria, standardizzata e soggetta ad assurance. La SFDR richiede trasparenza su rischi e impatti di sostenibilità a livello sia di soggetto sia di prodotto. La Tassonomia UE impone un esame tecnico dettagliato degli asset. Il GRESB continua a evolversi, dando sempre più peso a prestazioni e validazione.

2.4 Il divario tra reporting ed esecuzione

L'effetto combinato di lacune nei dati, complessità delle analisi e pressione normativa è un onere operativo significativo. I team di sostenibilità dedicano una quantità sproporzionata di tempo a rincorrere i dati e a riconciliare incoerenze. Spesso si apre un divario tra strategia di sostenibilità ed esecuzione: gli obiettivi di portafoglio vengono definiti, ma i team di property management non sempre hanno gli strumenti per realizzarli.

Il modello: tre pilastri per i dati di sostenibilità

Una strategia efficace per i dati di sostenibilità nell'immobiliare poggia su tre pilastri interconnessi. Ciascuno riguarda una parte specifica del ciclo di vita del dato, mentre l'integrazione fa sì che ogni fase aggiunga valore.

Pilastro 1: raccolta dei dati di consumo con iqbi

La raccolta dei dati di consumo è la base dell'intera architettura dei dati di sostenibilità. Senza dati di origine completi, accurati e tempestivi, analisi e reporting non sono affidabili. iqbi è specializzata nell'acquisizione automatizzata e in tempo reale dei dati di consumo in portafogli immobiliari complessi, a livello sia di edificio sia di appartamento. Questo comprende integrazioni dirette con fornitori, piattaforme di smart metering e sistemi dell'edificio, oltre a processi strutturati per l'acquisizione dei dati dei conduttori. Attiva in 21 paesi europei, iqbi porta una conoscenza approfondita delle normative di ciascun paese.

«Tutto ciò che viene dopo dipende dalla qualità dei dati di origine. Se i dati di consumo sono incompleti o incoerenti, ogni analisi e ogni report costruiti su di essi sono compromessi. Ci concentriamo su dati in tempo reale e verificabili, su cui i team possano contare come unica fonte di verità.» — Klaas Nijssen, fondatore e CEO di iqbi

Pilastro 2: analisi e ottimizzazione degli asset con Next Sense

Una volta disponibili dati affidabili, la sfida successiva è tradurli in informazioni pronte per le decisioni a livello di asset. Next Sense fornisce analisi delle prestazioni a livello di edificio che traducono i dati grezzi sui consumi in indicazioni chiare e rilevanti sul piano operativo per i team di asset management e i team tecnici. I dati vengono normalizzati per fattori esterni come meteo e occupazione, così da consentire confronti significativi nel tempo, tra asset e tra portafogli.

«I dati creano valore solo quando portano a decisioni migliori a livello di edificio. Il nostro ruolo è tradurre dati di prestazione complessi in segnali chiari e concreti per i team che gestiscono gli asset, perché possano agire con sicurezza.» — Ferdinand Grapperhaus, fondatore e CEO di Next Sense

Pilastro 3: analisi e reporting di portafoglio con Scaler

L'ultimo pilastro collega le prestazioni dei singoli asset alla strategia di portafoglio, alla conformità normativa e all'informativa agli investitori. Scaler offre una piattaforma centralizzata per l'analisi di portafoglio, il reporting di sostenibilità e la modellazione dei percorsi di transizione. I dati validati a livello di asset confluiscono in una visione di portafoglio coerente, che consente di rendicontare secondo CSRD, SFDR, Tassonomia UE e GRESB senza duplicare il lavoro.

«Gli investitori devono capire come le prestazioni dei singoli asset si traducono in rischio, rendimento e conformità del portafoglio.» — Luc van de Boom, fondatore di Scaler

Tra strategia ed esecuzione: il ruolo di Colliers

La tecnologia da sola non produce risultati di sostenibilità. L'esecuzione avviene a livello di property e asset management, dove le indicazioni ricavate dai dati devono tradursi in decisioni operative. Colliers svolge un ruolo abilitante decisivo, colmando il divario tra strategia di sostenibilità, piattaforme dati ed esecuzione nel property management.

«La sfida più grande non è la mancanza di ambizione o di dati, ma il divario tra gli obiettivi di sostenibilità del portafoglio e ciò che accade nel singolo edificio. Quando questi elementi si incontrano, la sostenibilità comincia a dare risultati operativi concreti.» — Robin Swane, Sustainability Advisor, Colliers

La catena del valore integrata

Ogni livello aggiunge valore in una sequenza chiara. La raccolta dei dati di consumo di iqbi garantisce input accurati e completi. Le analisi a livello di asset di Next Sense traducono questi dati in indicazioni operative. Il reporting di portafoglio di Scaler collega le prestazioni a strategia, normativa e informativa di livello istituzionale. I cicli di feedback tra obiettivi di portafoglio e azioni sui singoli asset creano un miglioramento continuo, anziché un reporting statico.

Conclusioni e invito all'azione

I dati di sostenibilità sono ormai un elemento centrale delle decisioni di investimento nell'immobiliare istituzionale. Gestirli con strumenti frammentati e processi manuali è sempre più rischioso e inefficiente. Il modello descritto in questo documento offre un'alternativa pratica.

Insieme, iqbi, Next Sense, Scaler e Colliers rendono possibile il passaggio da un reporting reattivo a una gestione proattiva degli asset e della sostenibilità. Il vantaggio competitivo non sta nel raccogliere più dati, ma nel collegarli e sfruttarli appieno.